Вопросы и ответы

Мы собрали вопросы, которые заказчики задают нам чаще всего, и ответили на них так, как ответили бы на консультации. Если вашего вопроса здесь нет — напишите на электронную почту, инженер «АльянсСтрой Эксперт» разберет ситуацию индивидуально.

Общие вопросы об экспертизе

Что такое строительно-техническая экспертиза?

Это исследование объекта строительства специалистом, который обладает специальными знаниями, с целью ответить на конкретные вопросы: соответствует ли качество работ нормам и договору, какие есть недостатки, в чем их причина, сколько стоит их устранение, какой объем работ фактически выполнен. Результат оформляется письменным заключением с описанием методики, замеров и выводов.

Чем досудебная экспертиза отличается от судебной?

Досудебную экспертизу заказывает сама сторона спора, чтобы подкрепить претензию или иск. Судебную назначает суд своим определением, он же формулирует вопросы и выбирает эксперта, а эксперт предупреждается об уголовной ответственности. Для суда досудебное заключение — письменное доказательство, которое оценивается наравне с другими, а судебное — основное доказательство по техническим вопросам. На практике хорошее досудебное заключение часто позволяет договориться без суда или убеждает суд назначить экспертизу по нужным вопросам.

Нужна ли экспертиза, если дефект очевиден?

Очевидность для вас — не аргумент для подрядчика и суда. Нужно доказать, что это недостаток по нормам, что он возник по вине исполнителя, и посчитать стоимость устранения. Без заключения специалиста даже явная трещина превращается в спор «слово против слова».

Можно ли провести экспертизу без присутствия второй стороны?

Можно, но вторую сторону нужно надлежащим образом уведомить о дате и месте осмотра. Если она не явилась — это ее право, и на доказательную силу заключения это не влияет. Если не уведомить — оппонент получит серьезный довод против документа.

Какие документы нужны для экспертизы?

Минимум — документ о праве на объект или договор, по которому он строился или ремонтировался. Желательно — проект, смета, акты выполненных работ, переписка с подрядчиком, фотографии в процессе строительства. Точный перечень зависит от вопросов, и мы присылаем его после первичного разбора задачи.

Приемка квартир у застройщика

Зачем приглашать специалиста на приемку, если застройщик все проверил?

Застройщик проверяет в своих интересах. Типичные скрытые дефекты — отклонение стяжки от горизонтали, негерметичность окон, промерзание наружных углов, недостаточная тяга в вентиляции, ошибки в электрощитке — без приборов не увидеть. После подписания акта приема-передачи доказать, что недостаток был изначально, гораздо сложнее.

Можно ли отказаться подписывать акт, если есть дефекты?

Если дефекты существенные и делают квартиру непригодной для использования, дольщик вправе отказаться от подписания акта до их устранения, составив акт осмотра с перечнем недостатков. Если недостатки несущественные, практичнее подписать акт с перечнем замечаний и требованием их устранить в разумный срок — это не лишает права на претензии.

Сколько длится приемка?

Квартира до 50 м² без отделки проверяется примерно за полтора-два часа, с чистовой отделкой — за два-три часа. Большие квартиры и дома требуют больше времени. Акт с замечаниями мы оформляем на месте или на следующий день.

Что делать, если застройщик не устраняет замечания?

Направить письменную претензию с требованием устранить недостатки или возместить расходы на их устранение. Если это не помогает — заказать досудебную экспертизу со сметным расчетом и обращаться в суд. Закон о защите прав потребителей и Федеральный закон № 214-ФЗ дают дольщику серьезные инструменты, включая неустойку и штраф.

Имеет ли смысл тепловизор при приемке?

Имеет, если на улице достаточно холодно: для корректной съемки нужна разница температур внутри и снаружи порядка 15–20 градусов. Тепловизор показывает промерзание стыков панелей, откосов, продувание оконных монтажных швов, отсутствие утеплителя за радиаторами. Летом съемка малоинформативна.

Судебная экспертиза

Как добиться назначения судебной экспертизы?

Заявить ходатайство о назначении экспертизы, предложить вопросы и кандидатуру эксперта или экспертной организации, внести денежные средства на депозит суда. Суд учитывает предложения сторон, но окончательно формулирует вопросы и выбирает эксперта сам.

Можно ли выбрать экспертную организацию?

Сторона вправе предложить организацию, приложив сведения о ее экспертах, сроках и стоимости. Противоположная сторона предлагает свою. Суд выбирает, учитывая квалификацию, отсутствие заинтересованности и доводы сторон.

Что делать, если судебная экспертиза содержит ошибки?

Заказать рецензию у независимого специалиста. Рецензия анализирует методику, полноту исследования, корректность применения норм и расчетов. С ней можно ходатайствовать о вызове эксперта в суд, о дополнительной или повторной экспертизе.

Приходит ли ваш эксперт в суд?

Да. Если суд вызывает эксперта или стороны заявляют ходатайство о допросе специалиста, подготовившего заключение, наш эксперт участвует в заседании и отвечает на вопросы.

Ремонт, подряд и заливы

Подрядчик сделал ремонт плохо. С чего начать?

Прекратить приемку работ и оплату по спорным этапам, письменно зафиксировать претензии, не переделывать работы самостоятельно до осмотра экспертом. Затем — досудебная экспертиза качества и стоимости устранения недостатков и претензия с требованием возместить эту сумму.

Можно ли определить, какой объем работ фактически выполнен?

Да, это одна из стандартных задач. Эксперт выполняет обмеры, сопоставляет их с актами КС-2 и сметой, выявляет невыполненные или завышенные объемы. Скрытые работы проверяются по исполнительной документации и, при необходимости, контрольными вскрытиями.

Соседи залили квартиру. Что делать в первую очередь?

Вызвать представителя управляющей компании и составить акт о заливе с указанием причины. Сфотографировать все повреждения. Не делать ремонт до осмотра экспертом. Уведомить виновника о дате экспертизы. Заключение определит стоимость восстановительного ремонта и поврежденного имущества.

Через какое время после залива можно проводить экспертизу?

Лучше в первые одну-две недели: видны свежие следы, еще не проявились вторичные повреждения, которые виновник может оспорить. Но некоторые дефекты — отслоение обоев, вздутие ламината, плесень — полностью проявляются только после высыхания, поэтому иногда разумно выждать.

Обследование зданий и технадзор

Когда нужно обследование здания?

Перед покупкой дома или коммерческого здания, перед реконструкцией и надстройкой, при появлении трещин и деформаций, после пожара или затопления, при перепланировке с затрагиванием несущих конструкций, при изменении нагрузок. Порядок проведения обследования определен ГОСТ 31937 и СП 13-102.

Что такое категория технического состояния?

Это итоговая оценка конструкции: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное состояние. От категории зависят рекомендации — от обычной эксплуатации до немедленного ограничения доступа и усиления.

Чем технический надзор отличается от строительного контроля?

В быту эти термины часто используют как синонимы. Строительный контроль — установленная Градостроительным кодексом РФ процедура проверки соответствия работ проекту и нормам, которую ведут и подрядчик, и заказчик. Технадзор — обычно так называют контроль на стороне заказчика в частном строительстве и ремонте. Суть одна: независимый инженер проверяет, что подрядчик делает то, за что ему платят.

Как часто технадзор выезжает на объект?

По графику, согласованному с этапами работ: обязательно перед закрытием скрытых работ — армирования, гидроизоляции, утепления, прокладки коммуникаций. На частном доме это обычно один-два выезда в неделю в активной фазе, при ремонте квартиры — по ключевым этапам.

Сроки, стоимость и оформление

Сколько стоит экспертиза?

Приемка квартиры — от нескольких тысяч рублей, досудебная экспертиза квартиры — от 25 тыс. руб., экспертиза дома — от 45 тыс. руб. Итоговая цена зависит от площади, количества вопросов, необходимости сметы и вскрытий. Подробности — на странице цен.

Можно ли взыскать расходы на экспертизу с виновной стороны?

Да. Расходы на досудебное заключение, если оно было необходимо для обращения в суд, обычно взыскиваются как судебные издержки. Сохраняйте договор, акт и платежные документы.

Сколько времени готовится заключение?

Досудебная экспертиза квартиры — от 5 до 10 рабочих дней после осмотра, частного дома — от 10 до 15 рабочих дней, обследование здания — от 15 рабочих дней. При срочной необходимости сроки можно сократить.

Работаете ли вы за пределами Москвы?

Да, по всей Московской области. Для удаленных объектов может добавляться транспортная составляющая.

Если остались вопросы

Каждая строительная ситуация уникальна, и универсальные ответы не заменяют разбора конкретного случая. Опишите свою задачу, приложите фотографии и документы — мы подскажем, какая услуга вам нужна, сколько она будет стоить и сколько времени займет.