Строительный контроль в Москве — АльянсСтрой Эксперт

Строительный контроль — это система проверок, которая сопровождает объект капитального строительства от подготовки площадки до ввода в эксплуатацию. Градостроительный кодекс РФ обязывает вести его и лицу, осуществляющему строительство, и застройщику или техническому заказчику. Мы выполняем строительный контроль со стороны заказчика: независимо от генподрядчика проверяем, соответствуют ли работы проектной документации, требованиям технических регламентов и сводов правил, и формируем документальную базу, без которой объект не пройдет итоговую проверку.

Правовая основа и отличие от технадзора

Порядок проведения строительного контроля определен статьей 53 Градостроительного кодекса РФ и Положением о строительном контроле, утвержденным Правительством РФ. Требования к организации работ и видам контроля изложены в СП 48.13330, к составу исполнительной документации — в соответствующих приказах Минстроя и рекомендациях Ростехнадзора. Если на частном доме контроль заказчика — добровольная мера, то на многоквартирных, общественных, производственных зданиях он обязателен, а его результаты фиксируются в общем журнале работ и актах.

Практически это означает, что специалист строительного контроля несет ответственность за подписанные им документы, а заказчик — за то, что контроль вообще велся. Отсутствие подписей строительного контроля заказчика в актах освидетельствования скрытых работ — одно из типовых замечаний органов госстройнадзора.

Что входит в строительный контроль

Проверка проектной и рабочей документации на полноту, наличие положительного заключения экспертизы (где требуется), штампа «В производство работ».
Входной контроль — проверка материалов, изделий и оборудования на соответствие проекту, наличие сертификатов, паспортов, деклараций, протоколов испытаний.
Операционный контроль — наблюдение за соблюдением технологии в ходе выполнения работ: армирование, опалубка, бетонирование, монтаж металлоконструкций, кладка, устройство кровли и фасадов.
Освидетельствование скрытых работ и ответственных конструкций с подписанием актов.
Приемочный контроль законченных этапов и конструкций.
Контроль геодезических работ — проверка разбивки осей, исполнительных схем, отметок.
Контроль исполнительной документации — полнота и правильность оформления журналов, актов, схем, протоколов.
Контроль объемов и стоимости при подписании форм КС-2 и КС-3.
Выдача предписаний подрядчику, контроль устранения нарушений, при необходимости — приостановка работ.

Когда нужна услуга

Строительный контроль заказывают девелоперы и технические заказчики, у которых нет собственной службы или ее мощностей не хватает; инвесторы, которым нужен независимый взгляд на работу генподрядчика; управляющие компании и ТСЖ при капитальном ремонте многоквартирного дома; собственники коммерческой недвижимости при реконструкции, надстройке, перепланировке с затрагиванием несущих конструкций; банки при проектном финансировании, которым требуется подтверждение фактического хода строительства.

При капитальном ремонте многоквартирных домов строительный контроль особенно важен: работы ведутся на эксплуатируемом объекте, и ошибки в устройстве кровли, фасада или инженерных стояков напрямую затрагивают жильцов. Контроль стоит предусмотреть в бюджете ремонта с самого начала.

Какие вопросы решает специалист

Соответствует ли выполненная конструкция проекту по размерам, материалам, узлам?
Соблюдены ли допуски — например, отклонение колонн от вертикали, отметки перекрытий, ширина раскрытия трещин?
Набрал ли бетон проектную прочность к моменту распалубки и нагружения? Здесь используются результаты лабораторных испытаний образцов и неразрушающие методы по ГОСТ 22690 и ГОСТ 17624.
Подтверждено ли качество сварных соединений — визуально-измерительным контролем, а для ответственных узлов — ультразвуковым?
Корректны ли объемы в актах КС-2, совпадают ли они с исполнительными схемами?
Готов ли объект к итоговой проверке органа государственного строительного надзора?

Этапы работы

Подготовительный этап

Анализируем проект, график, договор генподряда. Разрабатываем программу контроля: перечень контролируемых операций, методы, частоту, ответственных. Согласуем порядок уведомления о готовности к освидетельствованию.

Контроль в ходе строительства

Специалист находится на объекте постоянно или выезжает по графику, в зависимости от объема и темпа работ. Ведется журнал строительного контроля, фотофиксация, выдаются предписания.

Приемка этапов и документации

Освидетельствуются скрытые работы, проверяются исполнительные схемы, подписываются акты. Параллельно ведется контроль объемов для оплаты.

Подготовка к вводу

Проверяется полнота исполнительной документации, устранение предписаний, результаты испытаний инженерных систем. Готовится итоговый отчет.

Сроки

Строительный контроль ведется весь период строительства. Старт работ — в течение трех–пяти рабочих дней после заключения договора: этого достаточно, чтобы изучить документацию и составить программу контроля. Периодичность присутствия определяется объемом: на небольшом объекте ремонта достаточно двух–трех выездов в неделю, на строительстве многоэтажного здания нужен специалист, постоянно находящийся на площадке, а иногда группа специалистов по разделам — конструктив, инженерные системы, геодезия.

Какие документы подготовить

проектная и рабочая документация, заключение экспертизы проекта (при наличии требования);
разрешение на строительство, если оно требуется;
договор генподряда, график производства работ, сметы;
проект производства работ (ППР) подрядчика;
общий и специальные журналы работ, ранее подписанные акты;
приказы о назначении ответственных лиц подрядчика.

Ориентировочная стоимость

Цена формируется из объема и сложности объекта, требуемой частоты присутствия и количества разделов, которые нужно контролировать. Для крупных объектов стоимость часто рассчитывается как процент от сметной стоимости строительства.

Объект / формат	Стоимость
Разовое освидетельствование скрытых работ	от 8 000 руб.
Строительный контроль ремонта коммерческого помещения, месяц	от 45 000 руб.
Капитальный ремонт МКД (кровля, фасад, инженерия), месяц	от 60 000 руб.
Строительство здания, постоянное присутствие специалиста, месяц	от 150 000 руб.
Аудит исполнительной документации	от 35 000 руб.
Проверка объемов по КС-2 за отчетный период	от 20 000 руб.

Что получает заказчик

программу строительного контроля и журнал с записями по каждому выезду;
подписанные акты освидетельствования скрытых работ и ответственных конструкций;
реестр предписаний с отметками о сроках и устранении;
ежемесячные отчеты с фото, оценкой хода работ, рисками и рекомендациями;
проверенные объемы и стоимость для оплаты подрядчику;
комплект исполнительной документации, готовый к итоговой проверке.

Специалисты «АльянсСтрой Эксперт» имеют опыт работы на жилых, общественных и производственных объектах и знают, на что обращают внимание инспекторы при итоговой проверке.

Частые ошибки заказчиков

Строительный контроль «на бумаге». Акты подписываются задним числом без выезда. При первом же инциденте это становится проблемой и для заказчика, и для подписанта.
Позднее подключение. Контроль начинают с надземной части, а фундамент и подземные работы остаются без проверки.
Отсутствие полномочий. Если в договоре генподряда не прописано право заказчика останавливать работы по предписанию, предписания игнорируются.
Исполнительная документация в конце. Попытка собрать ее перед вводом, а не по ходу работ, приводит к месяцам задержки.

Частые вопросы

Нужен ли допуск СРО для строительного контроля?

Для выполнения строительного контроля по договору с застройщиком или техническим заказчиком на объектах капитального строительства организация должна быть членом саморегулируемой организации в области строительства, а специалисты — включены в национальный реестр, если этого требует закон для конкретного вида работ. Условия уточняются при заключении договора.

Можно ли совместить строительный контроль с авторским надзором?

Это разные функции: авторский надзор ведет проектировщик, проверяя соответствие проекту, строительный контроль — заказчик. Они дополняют друг друга, но не заменяют.

Что делать, если подрядчик не выполняет предписания?

Фиксировать неисполнение, сообщать заказчику, при повторных нарушениях — приостанавливать приемку и оплату соответствующих работ. Документальная история предписаний станет основанием для претензий.

Вывод

Грамотный строительный контроль — это не формальность ради подписей, а управление качеством и рисками объекта. Он предотвращает дефекты, защищает бюджет от завышенных объемов и обеспечивает полный комплект документации к моменту сдачи. Направьте проект и договор генподряда на электронную почту — подготовим программу контроля и коммерческое предложение.