Ремонт в новостройке: с чего начать

Получив ключи от квартиры в новом доме, хочется сразу начать ремонт. Но именно первые недели определяют, сколько денег и нервов он будет стоить. Если не зафиксировать дефекты застройщика до начала работ, претензии по ним уже не предъявить: застройщик скажет, что окна повредили ремонтники, а кривые стены «испортили при штукатурке». Если не учесть особенности новых домов, трещины на свежей отделке появятся через год. Разберем последовательность действий от приемки квартиры до чистовой отделки.

Шаг первый: приемка квартиры и фиксация дефектов

Ремонт в новостройке начинается не с дизайнера, а с приемки квартиры у застройщика. По Федеральному закону № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе не подписывать передаточный акт до устранения существенных недостатков и составить акт осмотра с перечнем дефектов. На практике большинство дефектов не мешают проживанию, и их фиксируют в акте, требуя устранения в срок.

Что проверяют при приемке:

геометрию стен, полов и потолков — отклонения от вертикали и горизонтали, ровность;
окна и балконные двери — регулировку, герметичность, повреждения стеклопакетов и профиля, монтажный шов;
входную дверь, радиаторы, стояки и приборы учета;
электрику — работу щитка, наличие напряжения в розетках, сопротивление изоляции;
вентиляцию — наличие тяги;
стяжку — отслоения и трещины;
теплотехнику — промерзание углов и откосов, если приемка идет в холодное время.

Даже в квартире без отделки специалист в среднем находит несколько десятков несоответствий. Часть из них застройщик устраняет, часть компенсирует деньгами. Главное — все они должны быть зафиксированы до начала ремонта. Если отделка уже сделана, доказать исходное состояние почти невозможно.

Совет: даже если вы подписали акт без замечаний, у вас остается гарантия застройщика — пять лет на конструкции и три года на инженерное и технологическое оборудование. Но перед ремонтом обязательно проведите независимый осмотр и сделайте подробную фотофиксацию: это ваша страховка на весь гарантийный срок.

Шаг второй: проект и смета

Ремонт без проекта обходится дороже ремонта с проектом, даже с учетом стоимости проектирования. Минимальный набор чертежей: обмерный план, план расстановки мебели, план электрики с розетками и выключателями, план освещения, развертки санузлов с раскладкой плитки, план полов и потолков. По этим чертежам составляется смета, и подрядчик уже не может бесконечно добавлять «непредвиденные работы».

Составляя проект, учитывайте, где проходят стояки, куда идет вентиляция, где находятся несущие стены и монолитные пилоны. Эту информацию берут из проектной документации дома или поэтажных планов, которые можно запросить у застройщика или в управляющей компании.

Шаг третий: перепланировка — что можно и что нельзя

Квартиры со свободной планировкой соблазняют смелыми решениями, но ограничения есть и здесь. Любая перепланировка требует согласования, если затрагивает перегородки, санузлы, вентиляцию или инженерные сети. Нельзя:

сносить или ослаблять несущие стены, пилоны и колонны, делать в них проемы без проекта и расчета;
размещать санузлы и кухни над жилыми комнатами соседей;
объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой без двери;
переносить радиаторы на балкон или лоджию, выводить на них отопление;
подключать теплые полы к системе отопления дома;
уменьшать сечение и перекрывать вентиляционные каналы.

Нарушения выявляются при продаже квартиры, при проверке жилищной инспекции или после жалобы соседей. Узаконить их задним числом бывает дорого или невозможно.

Шаг четвертый: учет усадки дома

Новые дома в первые годы дают усадку. Монолитные каркасные дома деформируются меньше, чем кирпичные, но перекрытия под нагрузкой все равно прогибаются, а перегородки из газобетона и кирпича испытывают напряжения. Из-за этого на стыках перегородок с потолком и стенами появляются трещины.

Практические меры:

между верхом перегородки и плитой перекрытия оставляют деформационный зазор 10–20 мм, заполненный эластичным материалом;
стыки разнородных материалов армируют сеткой или стеклохолстом;
в первый год отдают предпочтение отделке, которая легко обновляется: покраска по стеклохолсту, обои;
крупноформатную плитку клеят на эластичный клей;
для потолков выбирают натяжные или подвесные системы, которые не трескаются при прогибе плиты.

Шаг пятый: порядок черновых работ

Черновые работы идут строго от «грязных» к «чистым» и сверху вниз. Типичная последовательность:

Этап	Работы	Что принять
Демонтаж и возведение перегородок	Кладка, монтаж ГКЛ-перегородок	Вертикальность, перевязка, крепление к стенам
Инженерные сети	Электрика, водопровод, канализация, вентиляция	Схемы, опрессовка, сопротивление изоляции
Штукатурка	Выравнивание стен и откосов	Вертикаль, ровность, углы
Стяжка пола	Выравнивание, теплые полы	Горизонт, ровность, прочность
Гидроизоляция санузлов	Обмазка, лента, пролив	Акт пролива
Потолки	Шпаклевка или подготовка к натяжным	Закладные, разводка освещения

Каждый этап принимается до перехода к следующему. Особенно это важно для скрытых работ — электрики, водопровода, гидроизоляции: после штукатурки и плитки их уже не видно.

Шаг шестой: чистовая отделка

Чистовые работы начинают после того, как стяжка и штукатурка высохли. В новостройке важно выдержать время: свежая стяжка толщиной 50–70 мм сохнет не одну неделю, и ламинат, уложенный в спешке, вздуется. Сначала выполняют плитку в санузлах и на кухне, затем шпаклевку и окраску стен и потолков, далее укладку напольных покрытий, установку дверей, плинтусов, сантехники, розеток и светильников. Мебель на заказ замеряют после финишной отделки стен.

Типичные ошибки при ремонте в новостройке

начинать ремонт без акта осмотра и тем самым терять право требовать устранения дефектов застройщика;
самостоятельно менять окна или радиаторы в гарантийный период — гарантия на них теряется;
демонтировать застройщиковскую стяжку и штукатурку, не проверив их: иногда они вполне годны, и это экономит деньги;
не учитывать реальную высоту потолков и толщину пирога пола при выборе дверей;
доверить черновые работы бригаде без технического надзора.

В одном из домов на юго-западе Москвы собственник начал ремонт до осмотра, и через полгода по стенам пошли трещины из-за некачественно смонтированных застройщиком перегородок. Доказывать, что дефект заводской, пришлось через судебную экспертизу, хотя простая фотофиксация до ремонта позволила бы решить вопрос досудебно.

Кому доверить контроль

Специалисты «АльянсСтрой Эксперт» выполняют приемку квартир у застройщиков и технический надзор за ремонтом: проверяют квартиру до начала работ, фиксируют дефекты, а затем принимают скрытые работы у подрядчика. Ориентировочно приемка квартиры без отделки стоит от 7 тыс. руб., технадзор за ремонтом — от 25 тыс. руб. в месяц в зависимости от числа выездов.

Вывод

Правильный ремонт в новостройке начинается с приемки квартиры и фиксации дефектов застройщика, затем — проект, согласование перепланировки, учет усадки дома и строгая последовательность этапов с приемкой скрытых работ. Такой порядок сохраняет гарантию, защищает от споров с застройщиком и подрядчиком и дает отделку, которая не треснет через год.