Фасад принимает на себя дождь, мороз, ультрафиолет и ветровую нагрузку, поэтому дефекты на нем развиваются быстрее, чем внутри здания. Трещина в штукатурке, ослабленный кронштейн навесной системы или отслоившаяся облицовка сначала выглядят мелочью, а через два-три сезона превращаются в аварийную ситуацию с риском падения элементов на людей. Обследование фасада позволяет вовремя понять, что происходит с ограждающей конструкцией, насколько опасны выявленные повреждения и какой ремонт действительно нужен. Ниже описано, как такую работу выполняет практикующий эксперт и на что обратить внимание заказчику.
Когда обследование фасада действительно необходимо
Поводом для обследования редко бывает плановая проверка. Чаще собственник или управляющая организация приходят с конкретной проблемой. Типичные ситуации такие:
- появились трещины, вздутия или отслоение штукатурного слоя, осыпается краска;
- отпала или сдвинулась плитка облицовки, керамогранит навесного фасада «гуляет» под рукой;
- в квартирах промерзают углы, на откосах окон появляется конденсат и плесень;
- на фасаде видны высолы, потеки ржавчины от закладных деталей или арматуры;
- здание готовят к капитальному ремонту, реконструкции или надстройке;
- идет спор с подрядчиком, который смонтировал фасадную систему с нарушениями;
- управляющая компания получила предписание надзорного органа.
Отдельный случай — новостройки. Навесной вентилируемый фасад, собранный с экономией на кронштейнах и анкерах, может простоять пару лет без видимых признаков, а затем начать деформироваться под ветровой нагрузкой. В гарантийный период такое обследование дает собственникам доказательную базу для требований к застройщику.
Нормативная база и цели работы
Обследование строится на требованиях ГОСТ 31937 о правилах обследования и мониторинга технического состояния зданий и СП 13-102 о правилах обследования несущих строительных конструкций. Для оценки теплозащиты применяются СП 50.13330 и ГОСТ Р 54852 о тепловизионном контроле ограждающих конструкций. Штукатурные системы оценивают по СП 71.13330, навесные фасады — по проекту, техническому свидетельству на систему и альбому технических решений производителя.
Цель — не просто перечислить дефекты, а присвоить фасаду категорию технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное. От категории зависит, можно ли ограничиться текущим ремонтом, нужен ли капитальный ремонт, или требуется срочно огородить опасную зону и демонтировать элементы, которые могут упасть.
Подготовительный этап
До выезда эксперт собирает всю доступную документацию: проект фасада, исполнительные схемы, акты скрытых работ на установку кронштейнов, сертификаты на утеплитель и облицовку, протоколы испытаний анкеров на вырыв, журналы производства работ. У старых зданий документов часто нет, и тогда программа обследования расширяется за счет вскрытий.
На этом же этапе решается вопрос доступа. Для малоэтажных зданий хватает вышки-туры или приставных лестниц, для многоэтажных нужны автовышка, фасадная люлька или промышленные альпинисты. Стоимость доступа нередко сопоставима со стоимостью самой экспертизы, поэтому программу работ планируют так, чтобы за один подъем выполнить осмотр, замеры и отбор проб.
Визуальное обследование
Сплошной визуальный осмотр — основа всей работы. Эксперт проходит все стороны здания, фиксирует дефекты на фотографиях с привязкой к осям и этажам, составляет ведомость и наносит повреждения на развертку фасада. Для верхних этажей используют бинокль, фотоаппарат с длиннофокусным объективом и квадрокоптер: с дрона удобно снимать карнизы, парапеты и участки над балконами, куда трудно подобраться.
На что смотрят в первую очередь
- трещины: направление, ширина раскрытия, длина, наличие смещения краев;
- отслоение и вздутие отделочных слоев, «бухтящие» участки штукатурки;
- состояние швов облицовки и герметизации примыканий к окнам;
- следы замачивания, высолы, биопоражение, потеки от водосточных систем;
- деформации плоскости навесного фасада, раскрытые или смещенные плиты;
- коррозия видимых металлических элементов, отливов, ограждений;
- состояние цоколя и отмостки, откуда влага поднимается в стену.
Ширину раскрытия трещин измеряют трещиномером или щупом, на активных трещинах ставят маяки. Если за несколько недель маяк разорвался, трещина развивается, и причину нужно искать в основании или несущих конструкциях, а не в отделке.
Инструментальные методы
Визуальный осмотр показывает, где проблема, а инструменты — насколько она серьезна. Набор методов подбирают под конкретный тип фасада.
| Метод | Прибор | Что показывает |
|---|---|---|
| Простукивание | Молоток с резиновым бойком | Отслоение штукатурки и плитки, пустоты под облицовкой |
| Тепловизионная съемка | Тепловизор | Мостики холода, пустоты в утеплителе, зоны увлажнения |
| Измерение влажности | Влагомер, отбор проб | Степень увлажнения кладки и утеплителя |
| Отрыв и адгезия | Адгезиметр | Прочность сцепления штукатурки и клея с основанием |
| Испытание анкеров | Гидравлический прибор на вырыв | Несущую способность крепления кронштейнов |
| Прочность основания | Склерометр, ультразвук | Прочность бетона и кирпича в зоне креплений |
| Геометрия | Тахеометр, лазерный уровень | Отклонение плоскости фасада и отдельных элементов |
Тепловизионную съемку проводят в холодный период при разнице температур внутри и снаружи не менее 15–20 градусов, в пасмурную погоду или ночью, чтобы солнце не искажало картину. Термограмма без пояснений мало что дает: эксперт привязывает каждую аномалию к конструкции и объясняет, почему там холодно — отсутствует утеплитель, продувается шов, стоит стальной кронштейн без терморазрыва или стена намокла.
Совет: если вы заказываете тепловизионное обследование летом, результат будет малоинформативен. Лучше совместить летом визуальный осмотр и вскрытия, а тепловизионную часть выполнить в отопительный сезон.
Вскрытия и отбор проб
Самые важные ответы дают вскрытия. На навесном фасаде снимают несколько плит облицовки в разных зонах: на углах здания, у парапета, в середине пролета, над окнами. Под облицовкой проверяют шаг и тип кронштейнов, наличие паронитовых прокладок, количество и тип анкеров, толщину и плотность прилегания утеплителя, наличие ветрозащитной мембраны, крепление тарельчатыми дюбелями. Нередко выясняется, что вместо двух анкеров на кронштейн стоит один, дюбели для утеплителя установлены через раз, а плиты утеплителя лежат с зазорами до 20–30 мм.
На штукатурном фасаде делают шурфы до основания, измеряют толщину слоев, оценивают армирование сеткой, состояние утеплителя под штукатуркой. Из кладки отбирают пробы на влажность и засоленность. Для кирпичных стен старой постройки важно определить глубину морозной деструкции: верхний слой кирпича может осыпаться на несколько сантиметров, и тогда простая перештукатурка не решит проблему.
Особенности разных типов фасадов
Навесной вентилируемый фасад
Главный риск — несущая способность подсистемы. Эксперт проверяет, соответствует ли фактический шаг кронштейнов расчетному, выдерживают ли анкеры нормативную нагрузку, нет ли коррозии оцинкованных элементов, не заблокирован ли вентилируемый зазор. Контрольные испытания анкеров на вырыв проводят на нескольких процентах креплений; если результаты нестабильны, выборку увеличивают.
Тонкослойная штукатурка по утеплителю
Здесь типичны трещины по швам плит утеплителя, отслоение из-за некачественного клея, повреждения армирующего слоя у откосов. Прочность сцепления проверяют адгезиметром, толщину армирующего слоя — по вскрытиям. Характерный признак ошибок монтажа — проступание на фасаде рисунка из дюбелей или швов плит.
Кирпичная и облицованная кладка
Проверяют состояние швов, прочность кирпича, наличие гибких связей между облицовочным и основным слоем в трехслойных стенах, трещины в перемычках. Отсутствие или коррозия гибких связей — одна из опасных причин выпучивания облицовочного слоя.
Типичные ошибки заказчиков
Первая ошибка — сразу нанимать бригаду на ремонт без диагностики. Подрядчик замажет трещины, покрасит фасад, а причина — например, протечка с кровли или разрушенная отмостка — останется. Через сезон дефекты вернутся. Вторая ошибка — ограничиться осмотром с земли. Для навесного фасада это почти бесполезно: без вскрытий и испытаний анкеров оценить надежность подсистемы нельзя. Третья — не оформлять результаты как заключение специалиста. Если потом понадобится предъявить претензию подрядчику или застройщику, фотографии на телефон без методики, приборов и квалификации исполнителя суд серьезно не рассматривает.
Состав отчета и сроки
По итогам обследования заказчик получает техническое заключение. В нем обычно есть:
- описание здания и фасадной системы, перечень изученных документов;
- программа и методы обследования, перечень приборов со сведениями о поверке;
- ведомость дефектов с фотографиями и схемами расположения;
- результаты инструментальных измерений, термограммы, протоколы испытаний;
- анализ причин возникновения дефектов;
- категория технического состояния фасада и отдельных участков;
- рекомендации по ремонту, очередность работ, меры безопасности.
Выезд и полевые работы на жилом доме средней этажности занимают от одного до нескольких дней, подготовка заключения — обычно одну-две недели. Стоимость зависит от площади фасада, способа доступа и объема вскрытий; ориентировочно обследование частного дома начинается от 25 тыс. руб., многоквартирного дома — от 90 тыс. руб. без учета аренды техники. Специалисты «АльянсСтрой Эксперт» выполняют такие работы по Москве и области и при необходимости готовят заключение в формате, пригодном для досудебной претензии или суда.
Вывод
Обследование фасада — это последовательная работа: сбор документов, сплошной визуальный осмотр, инструментальные замеры, вскрытия и анализ причин. Только такой порядок позволяет отличить косметический дефект от угрозы обрушения облицовки и назначить ремонт, который устранит причину, а не маскирует следствие. Если на фасаде появились трещины, отслоения или деформации, лучше пригласить эксперта до начала ремонта: деньги, потраченные на диагностику, почти всегда окупаются за счет правильно подобранного и точно рассчитанного объема работ.
Тепловизионное обследование
Эксперты «АльянсСтрой Эксперт» помогут разобраться в ситуации на вашем объекте.
Читайте также
Протечки кровли: основные причины и экспертиза
Мокрое пятно на потолке редко появляется там, где течет крыша. Рассказываем о причинах протечек кровли и о том, как экспертиза находит настоящий источник.
Вентиляция подкровельного пространства
Без вентиляции подкровельного пространства даже новая крыша начинает гнить и обрастать сосульками. Объясняем, как она работает и как проверить ее исправность.